墨尔本租房合同要注意哪些条款？签字前的核对清单

1签字前核对哪六项？

格式、金额、租期、披露、条款、副本，一项项过。

六项里最容易漏的是状况报告：对方要给你 2 份（电子版给 1 份也行），入住后 5 个工作日内签好字交回一份，退租时扣不扣 Bond 全看它。一句话版本的填法：墙上的洞、地毯的污渍、不能用的东西，都拍照写上，细节看状况报告那篇。

涨租不在签字前的核对范围，但合同会写。固定期限内不能涨租，除非合同写明可以涨、并写明怎么算；要涨，必须提前 90 天发正式通知，详细规则在维州租房新规那篇。

2周末中介催你当场签，可以怎么回？

不用当场签，带回去看一晚。

假设周六下午看完房，中介把合同推到你面前：「这个是标准合同，签吧，晚了就没了。」这时候有三句话可以用。第一句：「我想带回去看一晚，明早回复你。」第二句：「能把合同的电子版发我吗？有几个地方我想对一下。」第三句：「如果今天必须签，那我就先不签这套了。」不用说得多漂亮，关键是你不当场签。

「标准合同，不用改」这句话要拆开看。官方租约格式（Form 1）里的标准条款是法律定好的，不会因为你问一句就变；但合同后面如果多出一页「额外条款」，那一页才是可以谈、也可能无效的部分。你可以问：这几条额外条款，是房东要求的，还是中介模板里带的？

口头答应的事要写下来。比如房东看房时说「下周换热水器」，当场让中介写进额外条款；写不进去的，当天发邮件让对方回复确认。签完才发现没写，再想让对方认账就很难。

3哪些条款写了也无效？

不允许的条款写了也无效，出租方还可能被罚款。

合同里也不能写这几类：你要受一份没有书面同意过的合同约束；房子在起租日用不了，你也不能索赔；提前终止要付一笔固定金额，除非合同写明这笔钱怎么算；你要负担房东保险的免赔额。

看到不对的条款，别急着争。可以请中介解释这条依据哪条规定，对方说不清，就请他删掉。条款无效，但签约这个决定还是你自己做；拿不准，打 Study Melbourne Hub（1800 056 449，24 小时）问免费法律咨询。

4签约前，出租方必须告诉你什么？

最该盯三件：业主身份、最低标准、检查日期。

官方列的披露事项有 18 项，留学生最该盯的是三件：对方是不是业主或有权出租这套房（防骗的关键）；房子是不是达到 15 类最低标准；上次电气和燃气安全检查是哪天、有没有没处理的建议（这两样每 2 年要查一次）。

其余的包括：要不要卖房、有没有抵押权人在行使抵押权、过去 5 年有没有发生凶杀案或毒品案、过去 3 年有没有收到过霉斑或潮湿的维修通知、有没有石棉、有没有建筑缺陷通知、业主委员会有没有规则，等等。对方没说，你就问，并且记下来。

电气和燃气的检查记录，入住后你也可以书面要，对方要在 7 天内给你；如果入住时过去 2 年内没查过，出租方要尽快安排。

5额外条款能谈什么？

宠物、清洁、花园和改动房子，都可以谈。

你或出租方都可以提出额外条款：能不能养宠物、怎么清洁、花园谁打理、能不能改动房子，也可以是「6 个月内更换烤箱」这样具体的要求，或者「房子内禁止吸烟」。但像「每月检查一次房子」这种和租房法冲突的条款，写了也没用。

额外条款不能剥夺你的法定权利，也不能和租房法或标准租约矛盾，否则无效。想加什么，先写下来发给中介，对方同意后让他放进合同的额外条款页，签字前再读一遍。

6中途要搬走，要付什么？

没有罚款，但要补出租方的合理损失。

要补的有三样：直到新租客搬进来之前的房租，合理的重新登广告费用，以及再出租费（只有通过中介再租才有，按剩余租期的比例分担）。官方给的例子：再出租费 A$500，12 个月的租约还剩 6 个月，你付 A$250。新租客搬进来之后，你就不用再付房租；没登广告、没找中介，对应的钱就不用付。出租方必须尽快把房子再租出去。

再算一个。假设你租 12 个月，每周 A$400，还剩 4 个月时要搬走，中介 3 周后找到新租客入住：你付这 3 周的房租 A$1,200；再出租费 A$500 按 4/12 分担，约 A$167；登了广告的话再加合理的广告费。合计约 A$1,370，比付满剩下 4 个月的房租（约 A$6,930）少得多。数字是假设的，只用来说明算法。你仍然可以申领 Bond。

觉得对方收费太高，先和出租方或中介谈；谈不拢，可以向 VCAT 申请，让它判断收费合不合理。遇到严重困难（失去收入、严重疾病、家庭变故），也可以向 VCAT 申请免付这些费用。租约超过 5 年的长约，补偿有上限；学生常见的 6 或 12 个月租约用不上。